Presupuesto 2024: Buscan aumentar la oferta de viviendas en alquiler y se creó Fondo Cooperativo para acompañar al sector
Dentro del paquete de leyes económicas para el ejercicio fiscal 2024 se aprobaron medidas para aumentar la oferta de viviendas en alquiler, a través de aumento de impuestos a viviendas ociosas y beneficios para quienes dispongan alquilar su inmueble. También se creó un “Fondo Específico” destinado para atender sus necesidades de las Cooperativas de la provincia. Para aumentar la oferta de viviendas en alquiler, dentro del paquete de leyes económicas para el ejercicio fiscal 2024 aprobado en la 35ª sesión ordinaria de la Unicameral, se prevé un descuento del 30% sobre el impuesto inmobiliario a los propietarios que dispongan viviendas en alquiler, presentando el contrato de locación en la DGR. También se busca evitar que haya viviendas vacías pudiendo aumentar hasta el 100% del valor del impuesto, cuando se determine que un inmueble entra en la categoría de vivienda vacía, ociosa y/o desocupada. Por último se busca desincentivar los alquileres temporarios, los cuales deberán pagar más Ingresos Brutos, estableciendo un monto mínimo de $180.000 anuales. Por otra parte se creó el “Fondo Cooperativo” que estará conformado por la recaudación del impuesto de Ingresos Brutos que ya tributan las cooperativas, y servirá para atender sus necesidades. Es decir, que lo recaudado volverá a las cooperativas a través de políticas públicas focalizadas, que permitan no solo fomentar el cooperativismo, sino a la Economía Social y Solidaria de Córdoba. Además el sistema cooperativo de servicios de energía eléctrica se incorpora al Fondo para el Desarrollo Energético Provincial (FODEP), este fondo será destinado a la financiación y ejecución de las obras de infraestructura e inversiones para el mejoramiento, adecuación y modernización del sistema eléctrico en todo el territorio de la Provincia de Córdoba. Sobre la importancia de las iniciativas el legislador Chamorro quien preside la Comisión de Economía Social, Cooperativas y Mutuales resaltó: “Desde nuestro espacio venimos promoviendo junto a las organizaciones inquilinas y académicas en la temática de hábitat en nuestra provincia, políticas públicas que incentiven la oferta de viviendas en alquiler es por eso que celebramos estas medidas que van a aumentar la oferta para las y los cordobeses que recurren al alquiler como única opción para acceder a una vivienda digna. También valoramos positivamente la creación del Fondo Cooperativo que va a brindar herramientas para fortalecer al sector y la incorporación de las Cooperativas Prestadoras del Servicio Público al FODEP, ya que le va a dar más incidencia a la hora de en el destino que se le dará a estos fondos.”
La necesidad de consensos para facilitar el acceso a la vivienda en alquiler
En poco más de 20 años la población inquilina de nuestro país se duplicó. Después de meses de incertidumbre e inoperancia por fin comenzaron a publicarse los primeros datos definitivos del censo 2022 y los mismos reflejan que el 34.5% de los argentinos no son propietarios de sus viviendas. En poco más de 20 años la población inquilina de nuestro país se duplicó. Después de meses de incertidumbre e inoperancia por fin comenzaron a publicarse los primeros datos definitivos del censo 2022 y los mismos reflejan que el 34.5% de los argentinos no son propietarios de sus viviendas. Este creciente proceso de inquilinización no debería representar un problema per se, de hecho, hay países como Alemania en donde la mitad de la población se encuentra en régimen de inquilinato. Sin embargo, gracias una amplia base de consensos y un estado nacional comprometido, se desarrollaron políticas públicas exitosas como la “Ley de arrendamiento social”, mediante la cual se pone un límite porcentual a los incrementos que pueden hacer los propietarios en las actualizaciones contractuales, entre otras medidas; o el programa de “Precio de referencia” de Suecia, mediante el cual se establece un precio de referencia para el alquiler de los inmuebles. Es claro que la situación económica en general y habitacional en particular de la Argentina dista mucho de la de los países europeos, por lo tanto, sería inutil tratar de replicar respuestas habitacionales que fueron exitosas en otras latitudes sin considerar factores históricos, contextuales y coyunturales. En esta oportunidad me parece clave poner el foco en dos cuestiones. En primer lugar, el “sueño de la casa propia”, este concepto se encuentra muy arraigado culturalmente debido, principalmente, a la inestabilidad que caracterizó a nuestro país desde sus albores. El ser propietario brinda la seguridad de que pase lo que pase, siempre vas a tener asegurado un techo bajo tu cabeza. Y en segundo lugar, las dificultades de acceso a divisas más estables en un contexto inflacionario, que generan que la construcción sea utilizada como un método de dolarización del capital. Considero que hay una cuestión muy rescatable del proceso de construcción de consensos que decantó en el desarrollo de estas políticas públicas. Me refiero a la lógica horizontal y participativa, en la que inquilinos, propietarios, inmobiliarias y academia plantearon sus necesidades y preocupaciones, para que desde allí el Estado actúe como mediador y diseñe políticas en la materia. Con esta base desde mi posición como legislador de la provincia de Córdoba impulsé el armado de una mesa de trabajo amplia, plural y representativa que pueda llegar a consensos temáticos y trabajar la problemática de forma integral. La mesa de trabajo que contó con la participación de diversas organizaciones de la sociedad civil; como la Red Ciudadana Nuestra Córdoba, Juntas por el Derecho a la Ciudad, Inquilinos Córdoba, La Asociación para la Vivienda Económica; Cooperativas de vivienda, como la Cooperativa Felipe Varela y Académicos del INVIHAB-FAUD-UNC y del CEVE-CONICET-UNC se reunió por primera vez el dia viernes 19 de mayo y logró alcanzar acuerdos que servirán de base para el trabajo de la problemática. El primero de estos consensos, y a la luz de los datos publicados por el INDEC, es que el problema en Argentina no radica en el crecimiento del parque habitacional, de hecho, puede verse que mientras de 2010 a 2022 la población creció un 15%, la cantidad de viviendas creció un 28%. Estamos ante un contexto de concentración de la propiedad en pocas manos, por lo tanto las políticas públicas no deberían destinarse al fomento de la producción de viviendas, sino a facilitar el acceso a las mismas, mediante regímenes de propiedad o alquiler. En segundo lugar, y teniendo en cuenta que el alquiler es una forma válida de dar respuesta al déficit de acceso habitacional argentino, debemos flexibilizar los requisitos de ingreso a regímenes de inquilinato de forma que se aligere la carga para el sector inquilino. En esta línea se deben impulsar propuestas como que “La comisión inmobiliaria la pague el dueño”, sin embargo debemos tener presente que esto es una respuesta coyuntural necesaria a un problema estructural que en nuestro país debe ser respondido por el Estado Nacional. En tercer y último lugar se reconoció que el Estado tiene que buscar la promoción de políticas públicas de producción de suelo urbano para el acceso a las viviendas, ya sea para propietarios o para inquilinos con la participación de cooperativas, sindicatos, y/o organizaciones de la sociedad civil en la construcción de las mismas. De esta forma se podría descomprimir la producción de inmuebles de las desarrollistas y que éstas puedan trabajar de manera conjunta con el Estado nacional para democratizar la producción. De hecho, la economía social y solidaria podría ser una vía para lograr este objetivo clave. En la provincia de Córdoba los datos van en línea con los nacionales, aproximadamente 4 de cada 10 personas están alquilando. Sin embargo, como hemos expuesto, allí no radica el problema, sino que un estudio realizado por el IDECOR sobre el comportamiento del mercado de alquileres urbanos demuestra que el incremento del valor unitario del alquiler residencial mediano (VUA), índice que promedia el valor residencial mediano de viviendas en alquiler, creció desde 2021 hasta principios de 2023 en un 300%, superando la inflación acumulada en el mismo periodo. En definitiva, el valor de los alquileres crece a una velocidad mayor que la inflación y si consensuamos que el acceso a una vivienda digna es un derecho humano básico, debemos promover iniciativas que trabajen la problemática del hábitat. A pesar de que debería ser el Estado nacional quien se haga cargo, ya que es quien además de tener la obligación, tiene los recursos para hacerlo, los gobiernos subnacionales, no pueden desligarse de la problemática. Debemos avanzar en la generación de consensos con el sector que permita aliviar la dificultad de acceso a la vivienda en alquiler. Quienes nos encontramos en el Poder Legislativo, principal órgano de deliberación política, podemos propiciar el fortalecimiento del vínculo con la
Entrevista en Radio Continental sobre nuestro proyecto para que la comisión inmobiliaria la pague el dueño
Estuve en Radio Continental compartiendo el trabajo que venimos llevando adelante para encontrar soluciones para lxs inquilinxs. Hablamos del problema del habitat en nuestro país y de nuestro proyecto para que la comisión inmobiliaria la pague el dueño.
Chamorro se reunió con organizaciones preocupadas en políticas de hábitat y alquileres para la provincia.
Con el objetivo de coordinar acciones y dar respuesta a la grave situación que están atravesando las y los inquilinos, diversas organizaciones de la sociedad civil cordobesa se reunieron con el legislador Socialista en la Unicameral. Anterior Siguiente La antesala del encuentro estuvo marcada por los preocupantes datos publicados el 18 de mayo por INDEC respecto al censo 2022. El porcentaje de población inquilina creció de un 21,4% en 2010 a un 34.5% en 2022. La población inquilina crece, al igual que las problemáticas del sector ante la falta de control del cumplimiento de la normativa vigente. El encuentro llamado “Desayuno urbano: Diálogo entre organizaciones y parlamentarios por el hábitat” fue organizado por el Legislador provincial Matías Chamorro en conjunto a la Asociación Civil Inquilinos Córdoba, el Centro Experimental de la Vivienda Económica (CEVE-CONICET) y la Asociación Civil Juntas por el Derecho a la Ciudad. El mismo, tenía por objetivos servir como plataforma de reflexión y encuentro sobre los desafíos que enfrenta la ciudad y la provincia de Córdoba en cuanto a la políticas de hábitat, con especial interés en las dirigidas al acceso a la vivienda en alquiler. A su vez, se pretendió fortalecer el entramado de organizaciones que trabajan la temática de hábitat y difundir los proyectos que vienen realizando. Además de los organizadores mencionados participaron el Legislador Mariano Lorenzo, la Red Ciudadana Nuestra Córdoba, la Asociación de Vivienda Económica, el Instituto de Investigación de Vivienda y Hábitat (FAUD – UNC), CISCSA y la Cooperativa de Trabajo y Vivienda Felipe Varela. La actividad concluyó con un documento de trabajo en el que quedaron plasmados las posturas, reflexiones y consensos alcanzados. Las organizaciones manifestaron la intención de constituirse en red, ampliarse y seguir aportando conjuntamente para ayudar a resolver las problemáticas de acceso a la vivienda y hábitat de la provincia. El legislador Chamorro compartió ante el resto de las organizaciones su proyecto destinado a facilitar el acceso a la vivienda en alquiler a los jóvenes en la provincia, y expresó en el evento “Considero que espacios como este, donde el sector público y privado dialoga con la comunidad organizada para trabajar juntos y buscar soluciones concretas, son importantes para la Córdoba que queremos. Estamos en medio de una crisis habitacional gravísima en la que, ante la imposibilidad de un sector de la población para acceder a la vivienda propia, el Estado tiene que generar políticas para quienes optan o se ven obligados a acudir a la vivienda en alquiler. Desde el socialismo seguimos aportando para que Córdoba siga yendo hacia adelante”.
Los inquilinos se hunden, el Gobierno baila en la cubierta del Titanic
La responsabilidad de dar respuesta al problema habitacional recae principalmente en el Estado nacional. No es novedad que nuestro país atraviesa una compleja situación macroeconómica, con crecientes niveles de pobreza e indigencia. Se registra, además, una inflación superior al 100% interanual que está llegando a límites históricos y una merma significativa del poder adquisitivo de la gente. Sumado a esto, según los últimos datos publicados por el Indec, casi uno de cada tres argentinos no es propietario de su vivienda y alquila. Esto no es circunstancial: es una tendencia estructural en nuestro país. Estamos ante un proceso de inquilinización de las ciudades, cuando el sueño de la casa propia cada vez se vuelve más una utopía. Costear un alquiler en esta debilitada situación es un peso que casi tres millones de hogares deben afrontar cada mes. Ante la falta de datos censales oficiales a nivel nacional, utilizaremos información de agrupaciones inquilinas: la mayoría de los locatarios destina entre un tercio y la mitad de sus ingresos al pago del alquiler, porcentaje que viene aumentando con el correr de los años. La responsabilidad de dar respuesta al problema habitacional recae principalmente en el Estado nacional, debido a sus competencias y capacidades recaudatorias. Las recientes filtraciones que hablan de una posible suspensión por decreto de la Ley de Alquileres resultan nefastas. Si bien es claro que la actual ley de orden público tiene sus fallas, como la falta de incentivos que amplíen la oferta de inmuebles, también es cierto que el gobierno de Alberto Fernández ha realizado una deficiente implementación y escaso control. La eventual suspensión o derogación de la ley haría que los contratos pasen a estar regidos por el Código Civil y Comercial y que los inquilinos se vean muy afectados por la reducción de la duración de los contratos y la actualización discrecional por parte del locador. Es decir, los perjudicados en este contexto vuelven a ser los inquilinos, quienes hacen lo que pueden para llegar a fin de mes. El acceso a la vivienda es un derecho constitucional y es el Estado el que debe garantizar los derechos de los ciudadanos, priorizando las necesidades de los más débiles. Si realmente buscamos la justicia social, no podemos esperar eso del mercado. Por otro lado, el Estado no puede desatender la falta de oferta en el sector. Los propietarios prefieren volcarse al alquiler temporal o no alquilar, lo que agrava el problema. La pregunta que divide las aguas es: ¿la baja oferta es producto de la falta de incentivos que generó la ley o es un problema de la mala implementación? La inversión inmobiliaria, históricamente, ¿fue para obtener ganancias de las rentas con su alquiler o simplemente para “proteger” el patrimonio ante los ciclos de inestabilidad económica? Ante la falta de datos oficiales, toda respuesta es mera especulación ideológica. La situación habitacional en Córdoba no dista demasiado de la del resto del país. Sin embargo, hay ciertos elementos que la matizan, principalmente por el acompañamiento del Estado provincial en materia de adquisición de nuevas viviendas, como préstamos hipotecarios a tasa cero, urbanización de barrios populares y los programas Vida Digna y Vivienda Semilla. Falta una política pública concreta destinada a quienes alquilan. Hace años que vengo trabajando en la temática, defendiendo a quienes se encuentran en una situación de mayor vulnerabilidad: los inquilinos. Por eso presenté un proyecto para que el pago de honorarios de los corredores deba ser realizado por el propietario del inmueble y no por los inquilinos. Trabajé en un proyecto de ley para la creación de un registro público de administradores de consorcios de propiedad horizontal y presenté otra iniciativa para que las mediaciones sean obligatorias antes de avanzar con ejecuciones o desalojos. Fui impulsor de la exención del Impuesto de Sellos de los alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación en nuestra provincia. Y estoy trabajando en un proyecto para facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda en alquiler. En conclusión, estamos en medio de una crisis habitacional gravísima en la que, ante la imposibilidad de un sector de la población para acceder a la vivienda propia, el Estado tiene que generar políticas para quienes optan o se ven obligados a acudir a la vivienda en alquiler. Sin embargo, el Estado nacional está haciendo lo contrario: precariza más la situación. La eventual efectivización de la suspensión o derogación de la Ley de Alquileres dejaría aún más desprotegidos a los inquilinos ante la voracidad del mercado. Por eso, desde mi lugar, voy a seguir trabajando por garantizar el acceso al derecho constitucional a la vivienda digna de todos los cordobeses.