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La necesidad de consensos para facilitar el acceso a la vivienda en alquiler

En poco más de 20 años la población inquilina de nuestro país se duplicó. Después de meses de incertidumbre e inoperancia por fin comenzaron a publicarse los primeros datos definitivos del censo 2022 y los mismos reflejan que el 34.5% de los argentinos no son propietarios de sus viviendas. En poco más de 20 años la población inquilina de nuestro país se duplicó. Después de meses de incertidumbre e inoperancia por fin comenzaron a publicarse los primeros datos definitivos del censo 2022 y los mismos reflejan que el 34.5% de los argentinos no son propietarios de sus viviendas. Este creciente proceso de inquilinización no debería representar un problema per se, de hecho, hay países como Alemania en donde la mitad de la población se encuentra en régimen de inquilinato. Sin embargo, gracias una amplia base de consensos y un estado nacional comprometido, se desarrollaron políticas públicas exitosas como la “Ley de arrendamiento social”, mediante la cual se pone un límite porcentual a los incrementos que pueden hacer los propietarios en las actualizaciones contractuales, entre otras medidas; o el programa de “Precio de referencia” de Suecia, mediante el cual se establece un precio de referencia para el alquiler de los inmuebles. Es claro que la situación económica en general y habitacional en particular de la Argentina dista mucho de la de los países europeos, por lo tanto, sería inutil tratar de replicar respuestas habitacionales que fueron exitosas en otras latitudes sin considerar factores históricos, contextuales y coyunturales. En esta oportunidad me parece clave poner el foco en dos cuestiones. En primer lugar, el “sueño de la casa propia”, este concepto se encuentra muy arraigado culturalmente debido, principalmente, a la inestabilidad  que caracterizó a nuestro país desde sus albores. El ser propietario brinda la seguridad de que pase lo que pase, siempre vas a tener asegurado un techo bajo tu cabeza. Y en segundo lugar, las dificultades de acceso a divisas más estables en un contexto inflacionario, que generan que la construcción sea utilizada como un método de dolarización del capital. Considero que hay una cuestión muy rescatable del proceso de construcción de consensos que decantó en el desarrollo de estas políticas públicas. Me refiero a la lógica horizontal y participativa, en la que inquilinos, propietarios, inmobiliarias y academia plantearon sus necesidades y preocupaciones, para que desde allí el Estado actúe como mediador y diseñe políticas en la materia. Con esta base desde mi posición como legislador de la provincia de Córdoba impulsé el armado de una mesa de trabajo amplia, plural y representativa que pueda llegar a consensos temáticos y trabajar la problemática de forma integral. La mesa de trabajo que contó con la participación de diversas organizaciones de la sociedad civil; como la Red Ciudadana Nuestra Córdoba, Juntas por el Derecho a la Ciudad, Inquilinos Córdoba, La Asociación para la Vivienda Económica; Cooperativas de vivienda, como la Cooperativa Felipe Varela y Académicos del  INVIHAB-FAUD-UNC y del CEVE-CONICET-UNC se reunió por primera vez el dia viernes 19 de mayo y logró alcanzar acuerdos que servirán de base para el trabajo de la problemática. El primero de estos consensos, y a la luz de los datos publicados por el INDEC, es que el problema en Argentina no radica en el crecimiento del parque habitacional, de hecho, puede verse que mientras de 2010 a 2022 la población creció un 15%, la cantidad de viviendas creció un 28%. Estamos ante un contexto de concentración de la propiedad en pocas manos, por lo tanto las políticas públicas no deberían destinarse al fomento de la  producción de viviendas, sino a facilitar el acceso a las mismas, mediante regímenes de propiedad o alquiler. En segundo lugar, y teniendo en cuenta que el alquiler es una forma válida de dar respuesta al déficit de acceso habitacional argentino, debemos flexibilizar los requisitos de ingreso a regímenes de inquilinato de forma que se aligere la carga para el sector inquilino. En esta línea se deben impulsar propuestas como que “La comisión inmobiliaria la pague el dueño”, sin embargo debemos tener presente que esto es una respuesta coyuntural necesaria a un problema estructural que en nuestro país debe ser respondido por el Estado Nacional. En tercer y último lugar se reconoció que el Estado tiene que buscar la promoción de políticas públicas de producción de suelo urbano para el acceso a  las viviendas, ya sea para propietarios o para inquilinos con la participación de cooperativas, sindicatos, y/o organizaciones de la sociedad civil en la construcción de las mismas. De esta forma se podría descomprimir la producción de inmuebles de las desarrollistas y que éstas puedan trabajar de manera conjunta con el Estado nacional para democratizar la producción. De hecho, la economía social y solidaria podría ser una vía para lograr este objetivo clave. En la provincia de Córdoba los datos van en línea con los nacionales,   aproximadamente 4 de cada 10 personas están alquilando. Sin embargo, como hemos expuesto, allí no radica el problema, sino que un estudio realizado por el IDECOR sobre el comportamiento del mercado de alquileres urbanos demuestra que el incremento del valor unitario del alquiler residencial mediano (VUA), índice que promedia el valor residencial mediano de viviendas en alquiler, creció desde 2021 hasta principios de 2023  en un 300%, superando la inflación acumulada en el mismo periodo. En definitiva, el valor de los alquileres crece a una velocidad mayor que la inflación y si consensuamos que el acceso a una vivienda digna es un derecho humano básico, debemos promover iniciativas que   trabajen la problemática del hábitat. A pesar de que debería ser el Estado nacional quien se haga cargo, ya que es quien además de tener la obligación, tiene los recursos para hacerlo, los gobiernos subnacionales, no pueden desligarse de la problemática. Debemos avanzar en la generación de consensos con el sector que permita aliviar la dificultad de acceso a la vivienda en alquiler. Quienes nos encontramos en el Poder Legislativo, principal órgano de deliberación política, podemos propiciar el fortalecimiento del vínculo con la

Chamorro se reunió con organizaciones preocupadas en políticas de hábitat y alquileres para la provincia.

Con el objetivo de coordinar acciones y dar respuesta a la grave situación que están atravesando las y los inquilinos, diversas organizaciones de la sociedad civil cordobesa se reunieron con el legislador Socialista en la Unicameral. Anterior Siguiente La antesala del encuentro estuvo marcada por los preocupantes datos publicados el 18 de mayo por INDEC respecto al censo 2022. El porcentaje de población inquilina creció de un 21,4% en 2010 a un 34.5% en 2022. La población inquilina crece, al igual que las problemáticas del sector ante la falta de control del cumplimiento de la normativa vigente. El encuentro llamado “Desayuno urbano: Diálogo entre organizaciones y parlamentarios por el hábitat” fue organizado por el Legislador provincial Matías Chamorro en conjunto a la Asociación Civil Inquilinos Córdoba, el Centro Experimental de la Vivienda Económica (CEVE-CONICET) y la Asociación Civil Juntas por el Derecho a la Ciudad. El mismo, tenía por objetivos servir como plataforma de reflexión y encuentro sobre los desafíos que enfrenta la ciudad y la provincia de Córdoba en  cuanto  a la políticas de hábitat, con especial interés en las dirigidas al acceso a la vivienda en alquiler. A su vez, se pretendió fortalecer el entramado de organizaciones que trabajan la temática de hábitat y difundir los proyectos que vienen realizando. Además de los organizadores mencionados participaron el Legislador Mariano Lorenzo, la Red Ciudadana Nuestra Córdoba, la Asociación de Vivienda Económica, el Instituto de Investigación de Vivienda y Hábitat (FAUD – UNC), CISCSA y la Cooperativa de Trabajo y Vivienda Felipe Varela. La actividad concluyó con un documento de trabajo en el que quedaron plasmados las posturas, reflexiones y consensos alcanzados. Las organizaciones manifestaron la intención de constituirse en red, ampliarse y seguir aportando conjuntamente para ayudar a resolver las problemáticas de acceso a la vivienda y hábitat de la provincia. El legislador Chamorro compartió ante el resto de las organizaciones su proyecto destinado a facilitar el acceso a la vivienda en alquiler a los jóvenes en la provincia, y expresó en el evento “Considero que espacios como este, donde el sector público y privado dialoga con la comunidad organizada para trabajar juntos y buscar soluciones concretas, son importantes para la Córdoba que queremos. Estamos en medio de una crisis habitacional gravísima en la que, ante la imposibilidad de un sector de la población para acceder a la vivienda propia, el Estado tiene que generar políticas para quienes optan o se ven obligados a acudir a la vivienda en alquiler. Desde el socialismo seguimos aportando para que Córdoba siga yendo hacia adelante”.

Los inquilinos se hunden, el Gobierno baila en la cubierta del Titanic

La responsabilidad de dar respuesta al problema habitacional recae principalmente en el Estado nacional. No es novedad que nuestro país atraviesa una compleja situación macroeconómica, con crecientes niveles de pobreza e indigencia. Se registra, además, una inflación superior al 100% interanual que está llegando a límites históricos y una merma significativa del poder adquisitivo de la gente. Sumado a esto, según los últimos datos publicados por el Indec, casi uno de cada tres argentinos no es propietario de su vivienda y alquila. Esto no es circunstancial: es una tendencia estructural en nuestro país. Estamos ante un proceso de inquilinización de las ciudades, cuando el sueño de la casa propia cada vez se vuelve más una utopía. Costear un alquiler en esta debilitada situación es un peso que casi tres millones de hogares deben afrontar cada mes. Ante la falta de datos censales oficiales a nivel nacional, utilizaremos información de agrupaciones inquilinas: la mayoría de los locatarios destina entre un tercio y la mitad de sus ingresos al pago del alquiler, porcentaje que viene aumentando con el correr de los años. La responsabilidad de dar respuesta al problema habitacional recae principalmente en el Estado nacional, debido a sus competencias y capacidades recaudatorias. Las recientes filtraciones que hablan de una posible suspensión por decreto de la Ley de Alquileres resultan nefastas. Si bien es claro que la actual ley de orden público tiene sus fallas, como la falta de incentivos que amplíen la oferta de inmuebles, también es cierto que el gobierno de Alberto Fernández ha realizado una deficiente implementación y escaso control. La eventual suspensión o derogación de la ley haría que los contratos pasen a estar regidos por el Código Civil y Comercial y que los inquilinos se vean muy afectados por la reducción de la duración de los contratos y la actualización discrecional por parte del locador. Es decir, los perjudicados en este contexto vuelven a ser los inquilinos, quienes hacen lo que pueden para llegar a fin de mes. El acceso a la vivienda es un derecho constitucional y es el Estado el que debe garantizar los derechos de los ciudadanos, priorizando las necesidades de los más débiles. Si realmente buscamos la justicia social, no podemos esperar eso del mercado. Por otro lado, el Estado no puede desatender la falta de oferta en el sector. Los propietarios prefieren volcarse al alquiler temporal o no alquilar, lo que agrava el problema. La pregunta que divide las aguas es: ¿la baja oferta es producto de la falta de incentivos que generó la ley o es un problema de la mala implementación? La inversión inmobiliaria, históricamente, ¿fue para obtener ganancias de las rentas con su alquiler o simplemente para “proteger” el patrimonio ante los ciclos de inestabilidad económica? Ante la falta de datos oficiales, toda respuesta es mera especulación ideológica. La situación habitacional en Córdoba no dista demasiado de la del resto del país. Sin embargo, hay ciertos elementos que la matizan, principalmente por el acompañamiento del Estado provincial en materia de adquisición de nuevas viviendas, como préstamos hipotecarios a tasa cero, urbanización de barrios populares y los programas Vida Digna y Vivienda Semilla. Falta una política pública concreta destinada a quienes alquilan. Hace años que vengo trabajando en la temática, defendiendo a quienes se encuentran en una situación de mayor vulnerabilidad: los inquilinos. Por eso presenté un proyecto para que el pago de honorarios de los corredores deba ser realizado por el propietario del inmueble y no por los inquilinos. Trabajé en un proyecto de ley para la creación de un registro público de administradores de consorcios de propiedad horizontal y presenté otra iniciativa para que las mediaciones sean obligatorias antes de avanzar con ejecuciones o desalojos. Fui impulsor de la exención del Impuesto de Sellos de los alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación en nuestra provincia. Y estoy trabajando en un proyecto para facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda en alquiler. En conclusión, estamos en medio de una crisis habitacional gravísima en la que, ante la imposibilidad de un sector de la población para acceder a la vivienda propia, el Estado tiene que generar políticas para quienes optan o se ven obligados a acudir a la vivienda en alquiler. Sin embargo, el Estado nacional está haciendo lo contrario: precariza más la situación. La eventual efectivización de la suspensión o derogación de la Ley de Alquileres dejaría aún más desprotegidos a los inquilinos ante la voracidad del mercado. Por eso, desde mi lugar, voy a seguir trabajando por garantizar el acceso al derecho constitucional a la vivienda digna de todos los cordobeses.

Inquilinos e inquilinas al desamparo

La Cámara de Diputados de la Nación se encuentra tratando la mentada reforma de la Ley de Alquileres, habiendo emitido recientemente dictamen de las comisiones, tanto por la mayoría como de minoría, con distintos alcances y contenidos. El dictamen de mayoría del Frente de Todos obtuvo 40 firmas, mientras que el de minoría, que unificó el de Juntos por el Cambio y de Identidad Bonaerense (Camaño), alcanzó 37. A grandes rasgos, el primer proyecto plantea ciertos cambios en la misma línea a la reforma anterior, manteniendo el plazo mínimo de los contratos a 3 años y los incrementos anuales fijados a partir del promedio del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). En cambio, el dictamen por minoría iría más en línea de las solicitudes de liberalización del mercado inmobiliario. Volviendo a dos años el plazo de los contratos, permitiendo ajustes cada 3, 6 o 12 meses por acuerdo libre entre las partes. El único aporte que parece más consensuado entre ambos dictámenes implicaría “invitar” a los gobiernos locales a establecer incentivos fiscales para que quienes poseen viviendas las ofrezcan en alquiler. Aunque la discusión central debiera estar puesta en la necesidad de llevar adelante una política pública de hábitat para garantizar el derecho constitucional a la vivienda,  parecería que en este país agrietado, volvimos a la discusión clásica de la conveniencia de intervención o no del Estado en los mercados. Es el Estado quien debe garantizar los derechos de los ciudadanos, no podemos esperar eso del mercado. Los que pensamos que además, debe ser el Estado quien priorice las necesidades de aquellos más débiles, siendo el único capaz de equilibrar las condiciones hacia la justicia social, esperamos mucho más de quienes conducen los destinos del país. Por otro lado, las estadísticas del sector resultan alarmantes. Según los datos de INDEC, en las grandes ciudades el porcentaje de hogares que alquilan ha ido en aumento año a año. Algunos investigadores adelantan que los datos de este año duplicarán al porcentaje  del año 2001, llegando a casi el 30%. Estamos frente un proceso de inquilinización de las ciudades, cuando el sueño de la casa propia cada vez se vuelve más una utopía. En el contexto actual de inflación y caída del salario, cada vez se hace más difícil y más costoso alquilar. La última encuesta nacional de inquilinos, arrojó que el 46.7% del salario es destinado al pago de alquileres en promedio, sin contar expensas e impuestos. La discusión por reformar la ley de alquileres parece haber abierto nuevamente la grieta entre oficialismo y oposición. El oficialismo niega la realidad y pareciera no querer hacer ningún cambio de fondo ni proponer políticas públicas concretas. Parte de la oposición cree que solo es un problema del libre juego del mercado, cuestión que ya no sorprende. Este tema no debe ser un nuevo botín para la grieta. Lo que debemos recordar, es que en medio se encuentran las familias inquilinas: Las más damnificadas por la actual situación económica nacional. Una ley sancionada sin amplios consensos no va dar tranquilidad ni solucionar la situación de los millones de inquilinos en Argentina ni darle una perspectiva a quienes ponen sus propiedades en alquiler. Desde mi rol como legislador provincial, vengo trabajando respecto a un sector específico de la población inquilina: Las juventudes. Sector que no sólo presenta dificultades de inserción al mercado  laboral, sino que además, son los que destinan aún mayor porcentaje de su sueldo al alquiler. Solamente tomando los datos de la UNC, el 57% de estudiantes de las carreras de grado provienen de regiones externas a la ciudad de Córdoba. Además, el 40% trabaja y de los que no trabajan, el 38% busca trabajo. Es decir, una parte importante de estudiantes requieren de algún ingreso propio para poder cubrir su costo de vida en la ciudad. Estos datos, me llevaron a pensar en la necesidad de contar con una política pública que brinde beneficios a la población jóven para poder costear los gastos iniciales destinados al primer alquiler. Es necesario en nuestra provincia un programa de promoción que efectúe un relevamiento de las condiciones legales y económicas de los alquileres en zonas de acceso educativo, incluya facilidades crediticias con el objeto de financiar gastos administrativos asociados al inicio del contrato de alquiler y mudanza de las personas jóvenes que no sean consideradas sujetos de crédito por la banca formal. Adicionalmente, que brinde asesoramiento con información de utilidad acerca de derechos y obligaciones de locadores y locatarios; así como también prever la creación de consultorios jurídicos que asesoren en materia contractual. Sabiendo tal vez que estas medidas no resuelven la discusión de fondo a nivel nacional, pero implican tender la mano del Estado a jóvenes inquilinos e inquilinas que han caído en la grieta del desamparo.

Alquiler Joven – Encuentro de trabajo con estudiantes universitarixs.

Recibimos en la Legislatura de Córdoba a estudiantes de diferentes signos políticos, para escuchar sus experiencias a la hora de alquilar y comentarles sobre la iniciativa que venimos impulsando para acompañar a las juventudes de nuestra provincia y a quienes vienen a Córdoba a estudiar. Anterior Siguiente Entendemos que el acceso a la vivienda de alquiler es un derecho que el estado debe acompañar, ya que es quien debe priorizar las necesidades de aquellos más débiles y el único capaz de equilibrar las condiciones hacia la justicia social. Sabemos que las juventudes presentan aún más dificultades para la inserción al mercado laboral y son quienes destinan aún mayor porcentaje de su sueldo al alquiler es por eso que estamos trabajando para darles una respuesta.

Participé del Show del Lagarto para hablar del proyecto de ley que busca acompañar a lxs inquilinxs.

La iniciativa busca mediante un proyecto de ley que los honorarios profesionales de los intermediarios en la relación de alquiler la paguen los propietarios. Actualmente la inmobiliarias cobran el 5% del monto total del contrato (lo que equivale al valor aproximado de un mes de alquiler) para ingresar y también para su renovación. Fui invitado al programa El Show del Lagarto, para hablar del proyecto de ley que busca acompañar a lxs inquilinxs de la provincia de Córdoba. Los puntos más importantes del proyecto son: En las locaciones de inmuebles con destino habitacional, queda expresamente prohibido requerir mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias por intermediación a los inquilinos. Los informes requeridos para analizar las garantías de los locatarios, cuando sean requeridos para contrataciones de inmuebles con destino habitacional, su costo no podrá estar a cargo de los inquilinos. Para los casos de renovación contractual de las locaciones con destino habitacional o comercial, los propietarios deberán abonar el 50% de la comisión inmobiliaria del nuevo contrato. Las inmobiliarias deberán dar amplia y clara difusión en los avisos publicitarios vía páginas web, del nuevo régimen de comisiones y gastos.

Presentamos otro proyecto para beneficiar a lxs inquilinxs de Córdoba

La iniciativa busca mediante un proyecto de ley que los honorarios profesionales de los intermediarios en la relación de alquiler la paguen los propietarios. Actualmente la inmobiliarias cobran el 5% del monto total del contrato (lo que equivale al valor aproximado de un mes de alquiler) para ingresar y también para su renovación. Con la sanción de la nueva Ley de Alquileres vigente desde el mes de Julio de este año y en el actual contexto de emergencia sanitaria mundial, se vienen llevando adelante una serie de medidas tendientes a aliviar la situación de los inquilinos y la enorme carga económica que pesa sobre quienes alquilan sus viviendas en nuestra provincia. Cerca del 30% de los cordobeses y cordobesas son inquilinos y cada vez que salen a buscar una vivienda para alquilar se encuentran con la realidad de que en su mayoría, han sido colocadas en el mercado a través de la participación de inmobiliarias y corredores inmobiliarios. La aplicación práctica de la ley de corretaje y el hecho de que quienes alquilan se encuentran en clara desventaja ante quien ofrece una vivienda en alquiler, hace que desde su dictado allá por el año 2007, sean los inquilinos quienes deban efectuar el pago de la totalidad de la comisión inmobiliaria prevista del 5%. El sector inquilino ha sido uno de los más golpeados por la situación sanitaria que vive el mundo, a los costos del pago de sus alquileres se les suma uno extra que tiene que ver con los honorarios profesionales de los corredores y que hace que cada vez que alguien alquila deba desembolsar entre gastos de intermediación, mes de depósito y otros costos, sumas que muchas veces superan el monto de tres alquileres. Considero que es justo que los honorarios que deben obviamente cobrar los corredores por su trabajo los abonen quienes han solicitado sus servicios, en general los propietarios de los inmuebles. Esta iniciativa ya es una realidad y se encuentra vigente en otras Provincias como C.A.B.A. y La Pampa. Puntos más importantes del proyecto: En las locaciones de inmuebles con destino habitacional, queda expresamente prohibido requerir mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias por intermediación a los inquilinos. Los informes requeridos para analizar las garantías de los locatarios, cuando sean requeridos para contrataciones de inmuebles con destino habitacional, su costo no podrá estar a cargo de los inquilinos. Para los casos de renovación contractual de las locaciones con destino habitacional o comercial, los propietarios deberán abonar el 50% de la comisión inmobiliaria del nuevo contrato. Las inmobiliarias deberán dar amplia y clara difusión en los avisos publicitarios vía páginas web, del nuevo régimen de comisiones y gastos.

Apoyo de la legislatura al reclamo de Inquilinos Córdoba para congelar alquileres hasta el año próximo

Participé del programa Villa Carlos Paz Hoy para hablar del apoyo de la unicameral que ratificó el reclamo de inquilinos e inquilinas de la agrupación Inquilinos Córdoba, junto con otras organizaciones, sobre la necesidad de prorrogar el DNU 320/2020 otorgando la posibilidad de prohibir desalojos, congelar alquileres y prorrogar todos los contratos de alquileres de locaciones comerciales, rurales y viviendas hasta el 31 de marzo de 2021. El 29 de marzo de 2020, el Gobierno Nacional dispuso el DNU 320/2020 en los contratos de locación el congelamiento de alquileres, la prórroga de los plazos contractuales y la suspensión de desalojos en el marco de la disposición de aislamiento social, preventivo y obligatorio para evitar la propagación del Covid-19, lo cual también paralizó las mudanzas. En los contratos, esas medidas caducan, hasta el momento, el próximo 29 de septiembre, es por ello que en la decimoctava sesión virtual del 142º período legislativo se ratificó el apoyo al reclamo de Inquilinos Córdoba que piden la extensión de esos plazos hasta el el 31 de marzo de 2021. Así como lo hicimos con el tema de la exención del impuesto de sellos, acompañamos esta iniciativa porque como sabemos, muchos trabajadores y trabajadoras, comerciantes, industriales y PyMES, ven afectados fuertemente sus ingresos por la baja actividad económica a causa de la pandemia, lo que origina mucha dificultad para afrontar todas sus obligaciones, gastos de alquiler y, a la vez, disponer lo necesario para costear su alimentación, su salud y servicios. Es por ello que es muy importante requerir al gobierno nacional la extensión de los plazos del DNU 320/2020  hasta el el 31 de marzo de 2021 para colaborar con los que deben alquilar